Révision du Code civil suisse sur la propriété par étages : Ce que les propriétaires doivent savoir maintenant - Qualicasa

À propos de cette offre

Le 13 mai 2026, le Conseil fédéral a pris connaissance des résultats de la consultation sur la révision du droit de la propriété par étages et a adopté le message relatif à la modification du Code civil suisse à l’attention du Parlement. Important : la nouvelle loi n’est pas encore en vigueur. La consultation est terminée, la procédure parlementaire commence maintenant. Pourtant, il vaut déjà la peine pour les communautés de propriétaires par étages, les administrations et les acheteurs de regarder de plus près. Car le projet montre très clairement la direction à suivre : plus de sécurité juridique, plus d’obligations en matière d’entretien et de rénovation – et plus de pression sur les communautés pour planifier de manière réaliste leur fonds de rénovation.

Pourquoi la révision est-elle si importante ?

La propriété par étages n’est plus un sujet marginal en Suisse. En 2023, 12,3 % des logements occupés étaient en propriété par étages – soit 589 170 logements. Les modifications prévues concernent donc une part importante des propriétaires. Le Conseil fédéral ne souhaite pas réorganiser complètement le droit de la propriété par étages, mais intervenir de manière ciblée là où, dans la pratique, il y a souvent des incertitudes, des blocages ou des lacunes de financement.

Le point probablement le plus important pour les propriétaires : le fonds de rénovation ne sera pas obligatoire. Mais certains copropriétaires pourront à l’avenir, sous certaines conditions, demander en justice la création d’un fonds de rénovation ou l’adaptation d’un fonds insuffisamment doté. Cela rendra la préservation de la valeur d’un bien immobilier plus justiciable – ce ne sera plus seulement une question de bonne gestion, mais aussi une question pouvant être tranchée par un tribunal en cas de conflit.

Qu’est-ce qui change concrètement ?

La partie suivante met en lumière des points importants du point de vue des experts de Qualicasa, mais la révision comprend d’autres thèmes juridiques qui ne sont pas abordés dans ce texte.

Fonds de rénovation : pas d’obligation, mais un nouveau droit d’action

Actuellement, une communauté peut fonctionner sans fonds de rénovation ou avec un fonds insuffisant pendant des années – jusqu’à ce que la toiture, la façade, le chauffage, les conduites, les fenêtres ou les balcons deviennent un problème en même temps. Cela peut entraîner des contributions spéciales, des conflits ou des rénovations reportées.

À l’avenir, les copropriétaires pourront demander au tribunal de créer un fonds de rénovation ou d’adapter un fonds existant si l’assemblée a rejeté une telle demande. Dans les communautés de plus de trois membres, au moins deux propriétaires plaignants seront nécessaires ; dans les communautés de deux ou trois membres, chaque membre pourra agir seul. Le tribunal pourra notamment décider des contributions annuelles et de la durée du fonds.

Pour la pratique, c’est un changement de paradigme. Il ne s’agit plus seulement de savoir si une communauté souhaite mettre de l’argent de côté. Il s’agit de savoir si le financement des travaux d’entretien, de remise en état et de rénovation nécessaires est objectivement assuré.

Le Conseil fédéral fait référence dans son message à des recommandations selon lesquelles les contributions annuelles se situent souvent entre 0,2 et 1,2 % de la valeur assurée du bâtiment. Pour les fonds ordonnés par la justice, qui se limitent aux travaux nécessaires, une valeur indicative de 0,4 % de la valeur assurée est mentionnée, tant que le fonds ne dépasse pas 6 % de cette valeur. Mais la décision dépend toujours du cas individuel : âge, état, aménagement, installations techniques et stratégie de rénovation du bâtiment. C’est là que réside le point crucial : un pourcentage forfaitaire ne remplace pas une analyse de l’état du bâtiment. Une maison avec une façade à rénover bientôt, un chauffage et un ascenseur anciens nécessite une planification différente d’un bâtiment récent avec peu de besoins d’investissement.

Les fonds sous-financés seront plus vulnérables

Beaucoup de communautés disposent certes d’un fonds de rénovation. Mais cela ne signifie pas qu’il est suffisant. Le message fait référence à une étude sur l’agglomération de Lucerne : 84 % des communautés étudiées disposaient d’un fonds de rénovation ; trois quarts estimaient les contributions adéquates. En réalité, seul un quart à la moitié des fonds couvrait les coûts de rénovation prévisibles.

C’est le véritable message derrière la révision de la loi : ce n’est pas la présence d’un fonds qui est décisive, mais sa viabilité. Un fonds de 80 000 francs peut être solide pour un petit bâtiment récent – ou beaucoup trop faible pour un bien plus grand avec une modernisation imminente de la toiture, de la façade et du chauffage. Le défi est aggravé par l’évolution des prix de la construction. La hausse des coûts des matériaux, des exigences énergétiques plus élevées et l’augmentation continue des prix dans le bâtiment ont fait que de nombreux coûts de rénovation initialement calculés sont aujourd’hui nettement plus élevés. Un fonds qui semblait suffisant il y a dix ans peut donc être structurellement trop faible aujourd’hui malgré des versements réguliers. Cela montre aussi que les valeurs indicatives forfaitaires ne suffisent souvent pas. Ce qui compte, c’est de savoir si l’état réel du bâtiment, la durée de vie résiduelle des composants et les investissements réellement attendus sont pris en compte de manière réaliste. Les plans modernes de préservation de la valeur utilisent donc de plus en plus des analyses d’état basées sur le cycle de vie et les données, plutôt que des valeurs empiriques rigides.

L’achat sur plan sera mieux sécurisé légalement

La propriété par étages est souvent vendue aujourd’hui avant que le bâtiment ne soit achevé. Cette pratique est répandue, mais elle était jusqu’à présent insuffisamment réglementée dans le Code civil suisse. Dorénavant, lors de l’inscription au registre foncier avant l’achèvement ou la transformation, il devra être indiqué que la propriété par étages a été constituée avant la fin des travaux. Après l’achèvement, les propriétaires doivent informer le bureau du registre foncier dans les quatre mois que les travaux sont terminés – éventuellement avec un plan de répartition corrigé. Pour les acheteurs de logements neufs, c’est un gain de transparence. Pour les promoteurs, les administrations et les communautés, cela signifie aussi que les plans, l’achèvement, les écarts et les défauts doivent être mieux coordonnés et documentés.

Les défauts des parties communes seront coordonnés

Les défauts des parties communes – par exemple la façade, la toiture, le parking souterrain, les façades vitrées, les étanchéités ou la technique du bâtiment – sont particulièrement délicats. Les propriétaires individuels ont des relations contractuelles propres avec les entrepreneurs ou les vendeurs, mais c’est la communauté qui est concernée.

La révision prévoit donc une obligation de coordination. Celui qui signale un défaut sur une partie commune doit informer l’administration ou la communauté. Ensuite, une assemblée doit être convoquée dans les trois mois pour coordonner les droits de garantie. Les contenus contractuels pertinents doivent être divulgués dans la mesure où ils concernent les droits liés aux défauts et les caractéristiques convenues des parties communes défectueuses. Pour la pratique, cela signifie : en cas de défauts sur des éléments communs, personne ne doit agir isolément. Une coordination précoce et structurée peut éviter que des droits soient perdus ou que les propriétaires se bloquent mutuellement.

À partir de quand la nouvelle loi s’applique-t-elle ?

Pas du tout pour l’instant. Le Conseil fédéral a adopté le message, mais le Parlement doit d’abord examiner le projet. Ensuite, la loi est soumise au référendum facultatif. Ce n’est qu’une fois la loi définitivement adoptée et le délai référendaire expiré sans recours – ou en cas de vote populaire positif – que le Conseil fédéral fixera l’entrée en vigueur. Aucune date précise n’est encore connue.

Le calendrier est donc le suivant :

• 20 septembre 2024 : Le Conseil fédéral ouvre la consultation sur la modification du Code civil suisse concernant la propriété par étages.
• 13 mai 2026 : Le Conseil fédéral prend connaissance des résultats de la consultation et adopte le message à l’attention du Parlement.
• Ensuite : examen au Conseil national et au Conseil des États.
• Puis : référendum facultatif.
• Enfin : entrée en vigueur par décision du Conseil fédéral.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les copropriétaires ?

La révision n’impose pas immédiatement d’augmenter le fonds de rénovation demain. Mais elle change la donne. Ceux qui n’ont pas de fonds ou un fonds manifestement trop faible ne devraient pas attendre qu’un membre individuel envisage une action en justice. Il est préférable de rendre les besoins de financement transparents et de créer une base factuelle lors de l’assemblée. Surtout pour les biens plus anciens, la question sera centrale : le fonds suffit-il pour les 10, 20 ou 30 prochaines années ? Ou les futurs propriétaires seront-ils confrontés à des contributions spéciales élevées ? Un fonds de rénovation ne doit pas exister seulement comptablement. Il doit correspondre au bâtiment.

Ce que les communautés de propriétaires par étages devraient faire maintenant

• Premièrement : évaluer objectivement l’état du bâtiment. Toiture, façade, fenêtres, balcons, chauffage, ascenseur, conduites, installations électriques, locaux communs et parking souterrain doivent être évalués systématiquement. Sans analyse d’état, toute discussion sur les contributions au fonds reste une estimation.
• Deuxièmement : planifier dans le temps les besoins de rénovation. Toutes les mesures ne sont pas immédiatement nécessaires. Mais chaque composant a un cycle de vie. Savoir quels investissements sont à prévoir dans cinq, dix ou vingt ans permet de lisser les contributions et d’éviter les contributions spéciales.
• Troisièmement : vérifier mathématiquement le fonds de rénovation. Le montant actuel du fonds doit être comparé aux investissements attendus. Ce qui compte, ce n’est pas que la cotisation annuelle « ait toujours été ainsi », mais qu’elle corresponde au bien réel.

Pourquoi le plan de préservation de la valeur Qualicasa est particulièrement judicieux maintenant

La révision prévue met en lumière ce qui est connu depuis longtemps dans de nombreuses communautés : le fonds de rénovation n’est aussi bon que le calcul qui le sous-tend. Un fonds établi sans référence à l’état du bâtiment, aux cycles de vie des composants et aux coûts de rénovation réalistes peut donner une fausse impression de sécurité.

Le plan de préservation de la valeur Qualicasa, proposé en coopération avec l’HEV Suisse, crée précisément cette base. Il combine analyse de l’état du bâtiment, considération du cycle de vie et planification financière. La communauté obtient ainsi une base de décision compréhensible et transparente : quels composants doivent être rénovés quand ? Quels coûts sont à prévoir ? Quel devrait être le montant actuel du fonds de rénovation ? Et quelles cotisations annuelles sont nécessaires pour préserver la valeur sans chocs financiers ? Pour les communautés de propriétaires par étages, c’est plus qu’une analyse technique. C’est un outil de prévention des conflits. Qui présente des chiffres compréhensibles discute moins sur des impressions subjectives et plus sur des faits. C’est précisément ce qui deviendra plus important avec la nouvelle situation juridique.

Conclusion

La révision du droit de la propriété par étages n’est pas un changement radical de système. Mais c’est un signal clair : la propriété par étages doit être gérée de manière plus professionnelle, transparente et prospective. La pression sur le fonds de rénovation augmente particulièrement. Les communautés qui planifient proprement la préservation de la valeur ont un avantage – financier, juridique et humain. Le meilleur moment pour vérifier le fonds de rénovation n’est pas après l’entrée en vigueur de la nouvelle loi. C’est maintenant.